Todo aquele que se enquadra na situação de condômino está obrigado a arcar com as despesas condominiais, sendo esta uma obrigação positiva e de natureza propter rem.

De acordo com o §2º do art. 1334 do Código Civil são equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos as unidades autônomas, salvo disposição em contrário.

Não há como o devedor da taxa condominial se eximir do pagamento desta despesa sob o argumento de que não se utiliza da coisa, pois as despesas decorrem da situação da coisa. Sendo assim, o sujeito passivo da obrigação em tela será sempre o proprietário.

Na hipótese do imóvel estar locado e o locatário não fizer o pagamento do condomínio, este deverá acionar o proprietário do imóvel e não o locador. Porém, tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador. De outro lado, havendo copropriedade da mesma unidade autônoma, a qualquer um dos coproprietários exige-se a satisfação da obrigação, pois há solidariedade na responsabilidade.

A obrigação de pagar as despesas condominiais, conforme afirmamos, acima é uma obrigaçãopropter rem, ou seja, o proprietário da unidade condominial responde pelos débitos das taxas condominiais tanto passadas, quanto as futuras.

O registro da convenção de condomínio é o momento no qual a obrigação pelas taxas condominiais passa a ter caráter propter rem, por isso as dívidas anteriores a essa data devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época.

Convenção Condominial:

De caráter estatuário ou institucional, a convenção condominial é a “Constituição” que disciplina a convivência do condomínio.

Personalizada com as reais problemáticas de um especifico condomínio edilício, respeitando a Constituição Federal e em sintonia com o Código Civil, será a Convenção Condominial, juntamente com o Regulamento Interno, que irá dispor sobre os regramentos e políticas para o condomínio.

A convenção condominial deve ter efeito para todos, e para tal ato ter a devida publicidade perante terceiros, será levada para registro, junto ao Cartório de Títulos e Documentos de preferência do Síndico.