A instituição do condomínio é um ato jurídico voluntário do proprietário do terreno, tendo por finalidade a individualização e caracterização das unidades autônomas, a serem construídas, em construção, ou já construídas.

É a divisão jurídica do prédio construído sobre o terreno, com o objetivo de criar juridicamente unidades autônomas, cuja finalidade é a individualização e discriminação destas unidades. 

A simples construção de um edifício, com mais de um apartamento, não o torna um condomínio, composto de áreas privadas e áreas comuns. 

A discriminação dessas áreas origina-se da instituição do condomínio, conforme artigo 1332 CC, ato autônomo, prévio, concomitante ou posterior à construção do edifício.

Artigo 1.332 do CC: Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; 

III – o fim a que as unidades se destinam.

O condomínio edilício nasce através da sua instituição. É com o registro da instituição de condomínio que são criadas as unidades autônomas, devidamente individualizadas, passando a existir juridicamente como uma unidade.

A instituição tem como efeito imediato a individualização e discriminação das unidades autônomas, trazendo ao negócio a segurança jurídica necessária para a comercialização  das unidades.